2022年の不動産販売データ（昨年、全国の商業住宅販売額は18兆元を超え、第4四半期は「テールアップ」市場が見られた）

昨年、全国の商業住宅販売額は18兆元を超え、第4四半期には「テールアップ」市場が見られた。

2021年、全国の商業住宅販売額は1.8兆元を超え、投資額は14.8兆元に迫り、高水準で安定し、最初は上昇し、その後は下降する傾向を示した。

国家統計局は17日、2021年1月から12月までの全国不動産開発投資・販売統計データを発表した。データによると、2021年の全国の商業住宅販売額は18兆1930億元に達し、4.8％増加した。 2021年の商業住宅の総販売面積は17億9,433万平方メートルで、前年比1.9％増、2年間平均で2.3％増加した。うち住宅販売面積は1.1％増、売上高は5.3％増となった。

投資面では、2021年の全国の不動産開発投資は14兆7,602億元で、前年比4.4％増、2年間の平均成長率は5.7％となった。そのうち住宅投資は11兆1,173億元で前年比6.4％増加した。

前年と比較すると、2021年の全国の商業住宅販売面積、販売量、開発投資の前年比成長率はいずれも低下した。 2020年の全国の商業住宅販売面積、販売量、開発投資の前年比成長率はそれぞれ2.6%、8.7%、7.0%であった。

北科研究院の上級アナリスト、パン・ハオ氏は、2021年は金融、供給、需要の各方面の政策に導かれ、不動産市場は年間を通じて明確な差別化が見られ、初めは高く、終わりは低くなる傾向が見られるだろうと考えている。

「2020年と2021年の平均データから判断すると、以前の当座貸越需要の影響は解消されつつあり、市場の期待は安定している。過去3年間で初めて、新築商業住宅の販売面積が居住用住宅の新規着工面積を上回り、開発投資は依然として底打ちの過程にある」とパン・ハオ氏は述べた。

需要面では、2021年の全国の不動産販売は若干増加しましたが、前年比の伸び率は低下しました。 「販売面では、2021年の商業住宅の平均販売価格は10,139元/平方メートルで、前年比2.8％増となり、過去5年間で最も低い伸び率となった。これは、今年の金融、供給、需要の各面での政策引き締めによる期待の低さに関係しているが、長期的には、数量と価格の伸び率は安定した成長範囲にある。」パン・ハオは言った。

四半期別に見ると、人気都市の不動産市場は第 1 四半期と第 2 四半期に活況を呈しました。第3四半期に入ってからは、中古住宅の指導価格などの規制政策の段階的な効果、信用政策の引き締め、不動産会社の債務リスクの増大などの要因が相まって、全国の不動産販売データは減少傾向を示しました。第4四半期は、安定した期待感のもと、毎月成長を維持しました。

中国商務報によると、2021年12月の全国商業住宅販売面積は2億1,303万平方メートルで、前月（1億5,090万平方メートル）より40％以上増加し、2か月連続で成長傾向を維持した。 2021年第4四半期の商業住宅の販売面積は4億9,101万平方メートルで、前四半期の4億1,697万平方メートルよりは増加したが、2四半期連続で前年同期を下回った。

地域的な観点から見ると、東部と中部地域が全体的な売上成長を牽引する主な原動力となっています。そのうち、中部地域の2021年の商業住宅販売面積の伸び率は前年の下降傾向から反転し、前月比5.4％となり、東部地域を上回った。しかし、東部地域の売上規模は引き続きリードしており、年間売上面積は7億3,248万平方メートルで、前年比2.7％増加しました。売上高は10兆3,317億元で、8.0%増加した。

西部および北東部地域での販売は引き続き低迷した。そのうち、2020年と比較すると、昨年の西部地域の不動産販売の成長率はプラスからマイナスに転じ、商業住宅の販売面積は前月比1.7％減少し、販売収入は2.8％減少しました。東北地域の売上規模は前年に引き続き減少傾向にあり、減少率は拡大した。 2021年、この地域の年間商業住宅販売面積は前月比6.4%減少しました。売上高は10.3%減少しました。

価格にも同じ傾向が見られます。国家統計局が発表した７０都市の最新の住宅価格データによると、１２月の全国住宅価格の前月比上昇率は総じて引き続き低下したものの、下落幅は縮小した。そのうち、一線都市の中古住宅価格は下落が止まって上昇に転じ、杭州など長江デルタの人気エリアの住宅価格は底上げ傾向となったが、ハルビン、天津、瀋陽、大連など北部の都市の住宅価格は引き続き下落した。

通年で見ると、前年の高いベースと下半期の不動産会社の資金調達環境の厳しさの影響を受け、2021年の不動産開発投資の伸び率は4.4％となり、前年の7.0％を下回り、月ごとに好調から不調に転じた。そのうち、1月から8月までの投資成長率は2桁でした。 9月から11月までの成長率は5％から10％でした。 12月には5%を下回りました。

「全体的に見て、現在の不動産開発投資データはやや低迷しており、これは開発投資意欲を活性化し、企業に土地投資を奨励することが2022年の主流政策になることも意味している」と、易家院研究院シンクタンクセンター所長のヤン・ユエジン氏は述べた。

資金調達環境の引き締めが継続し、下半期には売上回収への圧力が高まったため、不動産会社の利用可能資金の伸び率は今年も引き続き低下しました。 2021年、全国の不動産開発業者の資金準備額の前年比伸び率は4.2％となった。

潘浩氏は、2022年初頭には政策調整の効果が徐々に現れ、信用環境の改善がさらに伝わることで、不動産会社の資金増加率は低下に歯止めがかかり、安定する可能性があると考えている。

JPモルガン・チャイナのチーフエコノミストで中華圏経済調査部長の朱海斌氏は、財新とのインタビューで、マクロ経済の「安定成長」の観点から、短期的には不動産市場の下落傾向が2022年に経済が「安定」するための圧力源の一つであると述べた。現在、不動産投資は厳しい状況にあり、その下落傾向は今年第2四半期に底を打ち、その後底から安定すると予想される。

「この過程で、不動産業界のリスクポイントに注意を払う必要がある。2021年後半以降、不動産業界のリスクポイントは、開発業者の債務不履行リスクから地方政府債務危機などの二次的リスクに移行する可能性がある」と朱海斌氏は述べた。