世界で最も有名なオフィスタワーと言えるエンパイア・ステート・ビルは、高さ1,472フィート（約430メートル）を誇る、歴史あるアメリカの不動産です。また、1930年代初頭のエネルギー効率基準に基づいて建設された、280万平方フィート（約280万平方メートル）のオフィススペースも備えています。数年前、アンソニー・マルキン氏がこのビルの管理を引き継いだ際、彼は年間1,100万ドルの光熱費と、ある難題を同時に引き継ぎました。象徴的でありながら老朽化が進むこのビルを、いかにして21世紀のオフィスタワーへと変貌させるか、という問題です。
現在、1,340万ドル規模の大規模なエネルギー改修工事により、エンパイア・ステート・ビルのエネルギー消費量は40%近く削減され、今後15年間で温室効果ガス排出量は10万5,000トン削減されるとともに、年間エネルギーコストは440万ドル削減される予定です。私たちは、この大規模かつ意義深いプロジェクトがどのようなものなのか、その様子を実際に見学しました。まずは、エンパイア・ステート・ビル5階の目立たない一角から見ていきましょう。そこでは、20年前のガラスが未来のお金へと生まれ変わっています。
クリックするとフォトギャラリーが起動します
ここでは、毎日100枚の二重窓が老朽化した窓枠から外され、徹底的な洗浄工程を経て、薄い紫外線防止フィルムで処理され、断熱性を高める加圧アルゴンガスとクリプトンガスが充填されます。改修工事が完了する頃には、6,514枚すべての窓が1枚あたり約700ドルの費用で改修される予定です。同等のガラスを新品に交換すると、1枚あたり約2,500ドルかかります。
窓の改修をはじめとする類似プロジェクトは、建物のエネルギー負荷を軽減し、その結果、改修に携わるエンジニアは他の場所で効率化を図ることができます。これは8項目からなる計画の一部であり、最終的には建物のエネルギー消費量を38.4%削減し、年間数百万ドルの経費を削減します。エンパイア・ステート・ビルと同規模の敷地面積を持つこの計画は、建物だけでなく、街や世界にとっても画期的なものです。
「ニューヨーク市で消費されるエネルギーの80%は建物で消費されています」と、エンパイア・ステート・ビルの共同所有者であるマルキン・ホールディングスの社長、マルキン氏は語る。「車でも、バスでも、タクシーでも、地下鉄でも、電車でもありません。さらに興味深いのは、建物の20%がそのエネルギーの80%を消費しているということです。つまり、ニューヨーク市で消費されるエネルギーの64%は、建物の20%で消費されているということです。本当に驚きました。」
エンパイア・ステート・ビルはエネルギー消費量が最も多い20%に該当していたため、クリントン気候イニシアチブがこのビルに関心を寄せたのも当然と言えるでしょう。2007年、CCIの担当者がマルキン氏に連絡を取り、財団のグリーン改修プログラムの実証に使える建物を探しました。マルキン氏は当時、同社のポートフォリオ全体にわたる大規模な改修プロジェクトの真っ最中だったため、マンハッタンのミッドタウン、ブロードウェイと35丁目の角にあるビルを提案しました。
CCIは、もっと大きな目標を掲げました。世界的に有名なエンパイア・ステート・ビルディングを効率化のモデルにできれば、世界中が注目するはずだと。当時、エンパイア・ステート・ビルディングは4万戸の戸建て住宅に相当するエネルギーを消費していました。残念ながら、これは珍しい数字ではありません。ニューヨーク市のオフィススペースの43%は第二次世界大戦前に建設されており、その多くは、市のエネルギー消費量の大半を占める建物の20%を占めています。エンパイア・ステート・ビルディングや同様の超高層ビルをグリーン化することは、不動産所有者とそのテナントに利益をもたらすだけでなく、都市全体のエネルギー消費量を大幅に削減することにもつながります。
マルキン氏は利他的な理由と利己的な理由の両方から同意した。「これはすべて金儲けのためだ」と、改修工事についてマルキン氏は率直に語った。「私にとって、『グリーン』という概念そのものが誤解だ。世界はグリーンウォッシュされている。経済的に証明できなければ、意味がない」
マルキン氏と CCI は、エネルギー効率の向上が経費管理の費用対効果の高い手段であることを証明するだけでなく、場所を問わずあらゆる建物で導入できる経済的に実現可能なモデルを作成することを目指しました。
「エンパイア・ステート・ビルだけで成功したなら、それは失敗だった」とマルキンは言う。「広く採用でき、柔軟に対応でき、かつ定量的な成果を生み出せなければならなかった」
費用対効果の高い改修計画を策定するには、プロジェクトを綿密に管理する必要がありました。マルキン氏とエンパイア・ステート・ビルは、ジョンソン・コントロールズ、不動産コンサルタントのジョーンズ・ラング・ラサール、そしてロッキー・マウンテン・インスティテュートの環境問題専門家から技術・管理の専門家を招聘し、エネルギー消費を段階的に削減するだけでなく、相互に相乗効果を発揮してさらなる効率化を実現する一連の技術を開発しました。
ジョンソンコントロールズのビル効率化事業開発ディレクター、ポール・ロード氏にとって、この相乗効果は極めて重要でした。改修チームは60種類以上の既成技術と手法を検討し、個々の要素の合計よりも効果的な8つの取り組みを導き出しました。「これらの取り組みのどれか一つでも欠けると、他の取り組みの全体的な削減効果が不均衡に変化します」とロード氏は言います。
この技術パッケージは、3つの側面から問題に取り組んでいます。まず、チームは窓の改修、建物内の6,500台を超えるラジエーターの背面への断熱材の設置、オフィスへの人感センサーの設置、照明制御の改善、自然光を最大限に活用するレイアウトなどにより、建物のインフラにかかる既存の負荷を軽減する方法を見出しました。また、既存システムの効率向上を図り、チラープラントを（交換ではなく）改修し、古い空調設備をより少ないユニット数でより効率的なものに交換しました。
3つ目の要素は、エネルギー消費をスマートに制御することです。ニューヨーク市で最も高いビルには、現在、アメリカ最大の無線制御システムが設置されています。ビル全体に設置された二酸化炭素センサーは、特定の時間にどれだけの外気をビル内に取り込む必要があるかを正確に判断し、不要な循環を削減します。また、人感センサーは、ビルの空調をより適切に配分し、照明を管理します。さらに、エンパイア・ステート・ビルの無線サーモスタットセンサーは、有線式のセンサーとは異なり、オフィス空間内を移動できるため、平均的な温度の場所に設置できます（例えば、コピー機やコーヒーメーカーの後ろに設置すると、周囲温度が実際よりも高くなるように記録されてしまいます）。
空調や照明を管理するのと同じ占有センサーが、誰もいないのに照明やコーヒーメーカーをつけっぱなしにしているオフィスをビル管理者に知らせます。各オフィスには個別に電力メーターが設置され、料金も請求されます。メーター情報はアーカイブされ、テナントにオンラインで提供されるため、テナントはいつ、どのようにエネルギーを最も多く使用しているかを把握できます。こうした有益な情報は、テナントが自らの行動を管理し、エネルギー使用量と費用を削減するのに役立ちます。エンパイア・ステート・ビルの管理者は、このプロセス全体を通してパートナーとして、各テナントがビルへの負荷を軽減する方法を見つけ出す支援を行っています。
「テナントが私たちに惹かれるのは、給与、家賃、光熱費という3大支出が大きな割合を占めているからです」とマルキン氏は言います。「支出をコントロールできることは極めて重要です。私たちの仕事は、自社の建物システムという観点だけにとどまりません。テナントが自身の空間、そして投資に対して大きなリターンを得られるような成果を達成できるよう、一連のサービスを構築しています。」
マルキン氏の投資については、改修費用として1,340万ドルを段階的に支払うことで、年間440万ドルの節約が見込まれます。つまり、グリーンテクノロジーへの資本投資はわずか3年で回収できる計算になり、当初の予定より2年も早く回収できることになります。また、テナントにとっての競争優位性を生み出すことで、この建物はテナントが自らのエネルギー消費を意識する金銭的なインセンティブを生み出します。マルキン氏がすぐに指摘するように、これこそが真の変化のきっかけとなるのです。
「正しいことをするために正しいことをするだけではありません」と彼は言う。「正しいことをすることでお金を稼ぐことなのです。」
訂正：この記事の初版では、改修した窓は新品の窓に比べて1枚あたり約1,600ドル安くなると記載されていました。実際には1枚あたり約1,800ドルの節約となり、記事中の数字は正確性を考慮して調整されています。
