不動産売上ランキング（1～4月累計売上1兆2千億突破！不動産上位100社の業績下落幅は縮小、企業間の差はさらに拡大）

最初の4か月間の総売上高は1.2兆円を超えました！不動産会社上位100社の業績低下幅は縮小し、企業間の格差はさらに拡大

美景記者：鮑静静 美景編集者：魏文怡

不動産市場は今年に入ってから低水準で推移し続けている。

4月30日夜、中国指数研究院、CRIC、易家研究院など複数の機関が、2024年1月から4月までの不動産会社の売上高実績リストを相次いで発表した。中国指数研究院のデータによると、今年1～4月、不動産開発業者上位100社の売上高合計は1兆2,464億4,000万元で、前年同期比では減少したが、前月と比べると減少幅は縮小した。 CRICの統計によると、不動産開発業者上位100社の1-4月の売上高は1兆914億1000万元で、前年同期比46.8%減、減少幅は0.7ポイント縮小した。

毎日経済新聞の記者は、第2四半期初めに保利発展が月間売上高331億元で売上高首位に返り咲いたことを明らかにした。同社はまた、最初の4か月間で売上高が900億人民元を超えた唯一の不動産開発業者でもある。中国海外土地投資と万科はそれぞれ820億元と779.8億元の売上高で業界第2位と第3位となった。注目すべきは、大手不動産開発業者の4月の売上実績が3月より低かったことだ。

出典: 中国指数アカデミー

中国指数研究院のデータによると、1月から4月まで、不動産開発業者上位100社の売上高合計は1兆2,464億4,000万元で、前年同期比での減少幅は3月より縮小した。そのうち売上高100億元を超える不動産会社は28社あり、平均売上高は320億元となっている。

注目すべきは、今年最初の4か月間で不動産会社間の業績格差が徐々に拡大していることである。単独で「1000億元」に向かっている保利発展を除けば、「800億元以上」の不動産会社は中国海外土地投資の1社のみ、「700億元以上」の不動産会社は万科、緑地中国、華潤土地の3社のみである。第7位の中国開発銀行と第6位の招商局蛇口不動産開発の売上高には170億元以上の差がある。 8位から10位の濱江集団、龍福集団、越秀​​地産の売上高はいずれも300億元を超えている。

出典: 中国指数アカデミー

第2陣（50億～100億元）には29社あり、平均売上高は69.7億元。第3陣（30億～50億元）には30社あり、平均売上高は38.4億元。第4陣（30億元以下）には13社あり、平均売上高は27億元となっている。

中国指数研究院の分析によると、「4月は、緑地中国ホールディングスグループや保利不動産グループなどの中央国有企業の売上実績がより堅調で、武漢都市建設や浜江グループなどの地方企業も目覚ましい業績を上げた」という。

CRICの統計によると、4月の不動産開発業者上位100社の各層の売上高閾値は前年同期比でさらに低下し、閾値はいずれも近年最低水準にまで下がった。そのうち、トップ10の不動産開発業者の販売管理額基準は前年比57.3%減の258.8億元となった。 TOP30とTOP50の不動産開発業者の閾値も前年比52.6%と51.1%減少し、それぞれ68.7億元と44.8億元となった。不動産開発業者TOP100社の販売管理額基準は47.7%減少し18.5億元となった。

出典: CRIC

上場不動産会社の2023年度年次報告書の発表が終わりに近づく中、中国指数研究院が整理したところ、中国海外土地投資、中国資源土地、中国招商局蛇口、越秀地産など大手不動産会社の多くは慎重ながらも楽観的な姿勢を維持しており、一線都市と重点二線都市に深く根を下ろし、潜在力の高い都市にさらに注力することを主張していることがわかった。同時に、効率と品質を最優先に、月次および四半期ごとに売上に基づいて投資と生産を決定し、生産と販売のダイナミックなバランスを実現します。

財務戦略の面では、上場不動産会社は安全性を重視し、「トータルファイナンス」モデルへの依存を徐々に減らし、プロジェクトベースのファイナンスに転換し、売上ベースの支出戦略を実行し、資金調達コストの削減に努めると同時に、負債規模を秩序立てて縮小し、負債構造を継続的に最適化しています。例えば、Greentownはキャッシュフローの安全性と利益のバランスをとることを提案し、JianfaとGemdaleはキャッシュフローの管理に細心の注意を払いました。Longforは債務の安全性を最優先し、Yuexiuは「3つの赤い線」のグリーンファイルを確保しました。

不動産開発業者上位100社の全体的な売上実績の低迷は、主要都市の不動産市場の需給低迷に関係している。

CRICデータによると、今年4月の不動産市場の需給は3月より若干減少したが、絶対量は依然として今年で2番目に高く、第1四半期の月間平均レベルを上回った。主要30都市の新築住宅供給量は前月比、前年比ともに減少し、取引量は前月比17%減、前年比43%減、第1四半期平均からは13%増加した。最初の4か月間の累計取引量は前年同期比47%減少し、減少幅は1ポイント縮小した。

エネルギーレベルの観点から見ると、一線都市と主要な二線・三線都市の不動産市場の需給は前年比、前月比ともに減少傾向を示し、累計では前年比で減少した。 4月の不動産取引の絶対量は第1四半期の月間平均を上回りました。 1級都市の前年比および累計前年比の減少率はともに40%で、2級都市および3級都市の減少率よりも低かった。一級都市の不動産市場の回復度合いは二級都市、三級都市よりも大幅に優れていることがわかります。

主要都市の土地競売市場が4月に大幅に冷え込んだことは注目に値する。例えば、4月の上海の土地オークションに対する全体的な熱意は低下した。 6 つの土地のうち、3 つは抽選価格、1 つはプレミアム価格、2 つは最低価格でした。杭州市は4月29日に5区画の土地を売りに出したが、そのうち4区画は最終的に売却され、1区画は早期に解約された。成都は4月に合計25区画の土地の販売を開始した。人気の高い区画の中には土地単価の最高記録を更新したものもあったが、大半は最低落札価格で売却された。

中国指数研究院は、来たる5月に向けて、不動産開発業者が新規プロジェクトの立ち上げを加速し、メーデー前に立ち上げる努力を強化すると予測している。一方、メーデーの休日は不動産マーケティングの重要な節目であり、不動産開発業者は新商品を積極的に宣伝する機会を捉えている。一方、不動産会社は上半期のマーケティング・ウィンドウ期間を捉えるために柔軟かつ多様なマーケティング活動を積極的に展開すると予想される。

特に4月最後の週には、成都、南京、天津、北京が相次いで不動産市場に対する新たな政策を導入し、購入制限の撤廃や緩和、住宅の「新旧交換」支援、積立基金融資政策の最適化などの措置が講じられた。

「中核都市における需要側への購入制限や融資制限などの政策は、さらに最適化・調整される。購入制限の最適化、頭金比率の引き下げ、住宅ローン金利の引き下げ、取引税や手数料の引き下げなどの余地がある。同時に、『引き渡しの保証』に向けた取り組みも継続される見込みだ」中国指標研究院は、4月30日に開催された政治局会議で初めて「既存の不動産を消化し、増加する住宅を最適化する政策措置の総合的研究」が提案され、今後具体的な政策が徐々に実施される見通しだと分析した。外部環境がさらに改善すれば、不動産会社の売上も向上するだろう。

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