商業運営管理サービスの全内容（万達商業管理：新優良事業のキーマン）

ワンダコマーシャルマネジメント：新しい質の高いビジネスのキープレーヤー

01 カスタマイズは循環を破る：魂を作り直し、形を一新する

2年前、万達商業管理が現在の北京五柯松万達広場の運営権を引き継いだとき、この30万平方メートルのプロジェクトは過去10年間で4回所有者が変わっていた。この間、多くのベテラン、さらには熟練のオペレーターが関与していましたが、それでも何度も失敗し、業界が恐れるビジネス上の呪いとなっていました。

この永続的なジレンマは不可解だ。このプロジェクトは、長安大道の北側、西四環路内に位置し、希少な好立地にあるプロジェクトです。

さらに、1. 長安街沿いの商業は、北側が常に繁栄し、南側が弱かった。 2. 北京は「東は富み、西は貴い」と言われており、北京の西部には高級資源が非常に豊富です。 3. 首都であり一級都市である北京の消費力は疑う余地がない。

したがって、30万平方メートルという五柯松プロジェクトの大規模さを前に、単に修繕をしたり、マーケティング面でお飾りをしたりするだけでは、望ましい結果を達成することはもはや不可能です。代わりに、まったく新しいアプローチが必要です。新しいアプローチは注目度が高く、戦略が新しく、概念が高度である必要があります。

まず、規模が大きく、需要が変わりやすく、競争が激しい既存の市場において、万達はビジネスモデルをアップグレードし、軽資産戦略を実行し、基本的なスキルで強固な基盤を築き、職人技と革新を加えて、工業化からカスタマイズへと移行しました。

カスタマイズとは、状況に応じて対策を講じ、正確な配置について時間をかけて考えることを意味します。同時に、運用ロジックを活用し、ワンダスマートビジネスの先進的なビッグデータインテリジェントモデルとAIアルゴリズムに依存して、業態とブランドを組み合わせてブランドの第2の成長曲線を見つけます。さまざまなブランドが新しいビジネスエコシステムに共存できるようにします。差別化された製品の優位性を構築し、新しい技術、新しい種、新しいアイデアの組み合わせで「箱」の概念を打ち破り、スペースを拡大し、サービスを拡張し、ブレークスルーを継続させ、ビジネスの活力をさらに刺激します。

第二に、「人間中心」という概念を強調します。人々のより良い生活を求めるニーズに注目し、それを捉えることで、ワンダの商品に対する認識は、ショッピングモールから、食べる、飲む、遊ぶ、買い物をするワンストップの楽園、そして最終的にはライフスタイル、公共文化、社会的交流を提供する「社交の場と精神的な生息地」へと進化しました。

例えば、五柯松万達は、芸術とショッピングモールの「融合と再生」を通じて、フルシーンの社会体験センターを作り上げました。

（五柯松無光秘境）

これには、建築空間とシーン空間の従来の認識を打ち破り、芸術を生活に融合させ、シーンに感情を注入し、閉鎖的な環境や退屈な空間に人々とのインタラクションを取り戻し、屋内の公共スペースを活性化し、顧客の共感を呼び、新しいつながりを確立するためのユニークで体験的な空間を創造することが求められます。

イノベーション空間では、美しいディスプレイで人々を惹きつけ、長居させるだけでなく、シリーズキュレーションで新たな方法を見つけ、顧客への訴求力を高め、既存顧客を満足させるだけでなく、潜在顧客を誘導し、顧客とのエコシステム構築の目標を達成し、顧客が買い物中に驚き、驚いた後に想像力を働かせ、消費が自然に起こるようにする必要があります。

（五柯松時空峡谷）

したがって、ワンダ商業管理の変革は、ショッピングモールの交通の流れだけではなく、新製品から新しいシーン、新しい消費モデルまで、生活の魅力の連鎖にも関係しています。

つまり、ワンダのカスタマイズは、魂を作り変えるという前提に基づいた新しい形なのです。結局、ワンダは驚くべき答えを出した。開店から1年も経たないうちに、五柯松万達はすっかり様変わりして皆を感動させ、北京西部、さらには北京で人気のチェックインスポットになりました。

ちょうど5月30日、「光を追い求め、出会い、輝きの中を共に歩む」光と影の芸術展と万達商業管理北区ブランドプライベートパーティーが五柯松万達広場で盛大に開催されました。

このイベントでは、万達商業管理北区が北部7省2市の130以上の万達プラザから100人以上の経営エリート、300人以上の最先端ブランドリーダー、多くの業界リーダーや著名な現代アーティストと協力し、商業アートシーンの美しさに浸り、業界発展の新しい傾向や革新的なビジネス手法について深く議論し、ビジネスの新時代の「北斗七星の光」を共に模索しました。

（活動場所）

これは芸術とビジネスの壮大な集まりであるだけでなく、革新的な考え方の交換の場でもあります。初心を貫き、継続的なイノベーションを共同で推進し、国境を越えた連携を実現し、新しいライフスタイルと新しい消費トレンドを模索し、持続的な成長と飛躍的な発展を実現する方法はすべて、万達商業管理北区が共同で研究することに注力しているテーマです。

万達商業管理北区は、同業者とともにブランド構築のための新しいアイデアを模索し、ブランド開発の新たな章を開き、より革新的で前向きで影響力のある新しいプロジェクトや作品を生み出すことを期待して、このようなコミュニケーションプラットフォームを作成しました。

五柯松万達は、驚きの長いリストの中のほんの一つに過ぎません。一級都市から四級都市まで、ワン​​ダの成功は一連の出来事として示されています。何よりも驚くべきはその量ではなく質です。それぞれが素晴らしいですが、それぞれが異なります。

北京五柯松の万達広場は「超感覚芸術の新高原」、東坡の万達広場は「ペットフレンドリーな国際都市公園」、ブルーハーバー（2022年に万達が引き継ぎ、改名せず）は「国際都市リビングルーム、上質な生活エネルギーフィールド」、平谷の万達広場は共有フレンドリーな都市半成熟公園、長春には上海路に万達の国境を越えた流行フィールドである長春YOUNGがあり、山西省晋中市定陽の万達広場（2024年4月開業）には初の都市型青少年社交センターがある。これらはすべて、過去 3 年間に Wanda Commercial Management North District Company によってオープンおよび改装された新しい Wanda Plaza です。

（北京、東坡）

活気あふれる新ワンダは、ショッピングモールや飲食、遊び、買い物のワンストップパラダイスとしての位置づけを超え、ライフスタイル、公共文化、流行の体験を構築し提供する新しい社交スペースとなっています。

これまでの標準化された「すべてのワンダプラザ」は、「このワンダプラザ」になり、素晴らしくユニークになりました。その結果、ワンダプラザは商品から仕事への転換を達成し、新しい時代に適応する新しい種となりました。

02 1体3翼の能力マップ

海が荒れ狂うときだけ、有能な人の本当の性格が明らかになる。ワンダは何をうまくやったのでしょうか?万達商業管理北区の見解では、標準化からカスタマイズまでの軽資産戦略です。これは、規模が大きく、需要が変わりやすく、競争が激しい株式市場に相当します。

しかし、カスタマイズは理解するのが簡単ではなく、実行するのはさらに困難です。標準化とは、1 セットのレシピを使用して 10 種類の同じ料理を作ることであり、カスタマイズとは、10 種類の料理を作るには 10 種類の異なるレシピが必要になることを意味します。

そのため、万達は社会や文化的な側面など、より多くの、より高いレベルで人々のより良い生活を求めるアップグレードされた要求に注目して捉え、市場と消費者を再解釈し、これを製品の形態、位置付け、内容を構築する基礎論理として活用する必要があります。

2015年初頭の資産軽量化モデル導入から、近年の北京における五柯松、東坡、藍港の3つの代表的プロジェクトの予想外の成果まで、万達の商業管理チームは3つの翼を持つ一体の能力を発揮してきました。

（五柯松広場）

統合は、ワンダの厳格な選択、正確なポジショニング、最適な組み合わせを含む価値共創の運用モデルです。 「万達厳密選択」とは、万達の敷地選定システムプラットフォームのビッグデータを活用して、プロジェクトの敷地を厳格に選定し、「どこに開業するか」という問題を解決することを指します。持続可能な運営を実現するためには、質の高いプロジェクトを選別し、事前に利益計算を行うことが求められます。

ここでのキーワードは「厳格」です。毎年の現地調査後の敷地選定承認率と契約率はわずか 10% です。優位性を見つけ、リスクを排除するための「万達の厳格な選択」を経て、「万達はブランド商人に代わって、すべてのプレオープンプロジェクトを審査し、チェックした。」

「精密ポジショニング」とは、状況に応じてカスタマイズされたポリシーを指し、「どのようなショッピングセンターをオープンするか」という問題を解決します。率直に言えば、それはプロジェクトの「魂を見つけること」です。私たちに求められるのは、ギャップとチャンスを探し、現在を踏まえて未来を見据え、持続的な活力の源泉を形成することです。

五柯松万達広場は、万達商業管理の最大の既存商業プロジェクトのリニューアルと再建のモデルとなり、正確な配置が大きな役割を果たしました。

プロジェクトを引き継いだ後、チームは調査を通じて、北京には35万人の文化芸術従事者がおり、これはアイスランド全土の人口に相当し、同国で最も多いことを発見した。北京の年間文化消費額も国内最高である。そして、地理的な優位性により、このプロジェクトは海淀区の「高い知識と高品質」の顧客基盤とつながることができます。万達は文化芸術の浸透が都市全体に及ぶと固く信じており、このプロジェクトを「超感覚芸術の新高地」と位置付けている。

良いことは３つで起こる。北京東坡万達の「ペットフレンドリーな国際都市公園」、ブルーハーバーの「国際都市リビングルーム+上質な生活エネルギーフィールド」、山西金中定陽万達初の「青少年文化社会センター」はすべてこの原則に従って建設されました。

「最適な組み合わせ」は、ワンダスマートコマーシャルプラットフォームのAI学習アルゴリズムと運用最適化アルゴリズムを応用し、科学的な運用ロジックを使用して、業態とブランドの組み合わせの最適解を見つけ、「プロジェクトを最高のものにするにはどうすればよいか」という問題を解決します。

ここで注目すべきは、最高の単一店舗と最高のプラットフォーム（ショッピングモール全体）は異なるものであり、ワンダは後者を望んでいるということです。成熟した運用能力と先進的なAIスマートビジネスプラットフォームにより、「現場」をより正確に把握し、革新的なビジネスフォーマットの組み合わせ、コンテンツの再編、さらには新製品のトライアルインキュベーションを通じて、最適な組み合わせで価値を最大化することができます。

五柯松の揚げ肉店は当初、10万元を投資してカウンター1つだけの小さな店を始める予定だった。しかし、ショッピングモールの全体的な雰囲気に合わなかったため、ワンダは店舗のステータスをアップグレードし、黒と金のバージョンのイメージストアになり、コーヒーを販売することを要求しました。その結果、オープン後は連日長蛇の列ができ、売上も倍増し、旗艦店となり、ブランドプロモーションもしやすくなりました。

在庫の時代において、万達は「変化に適応し、価値を再構築」し、価値共創の3つのステップをカスタマイズの中核能力とみなしています。

良い人間になるには３つ必要だ。一つのボディに加えて、3つの翼があり、それがワンダチームの能力の3つの補助機能です。これらは、一体の円滑な運営を守るために欠かせない役割を果たしています。

一つ目は基礎スキルです。商業用不動産のリーダーとして、ワンダ・コマーシャル・マネジメントが成長期に獲得した配当は時代遅れになるどころか、強さと資本へと蓄積され、同社の強みの一部となっている。たとえば、規模のメリットにより、協力や交渉力の柔軟性が高まり、賃料水準の上昇に直接つながる可能性があります。

万達商業管理は、中国黄埔軍事学校の事業として知られています。豊富な人材プール、強力なインキュベーション能力、明確に定義された階層により、Wanda の戦略実行と運用の持続可能性が保証されます。例えば、データの優位性という点では、万達商業管理は将来を見据え、500もの万達プラザの21年間の運営実績から得たビッグデータを基に万達スマート商業プラットフォームを構築しました。

ワンダスマートコマースプラットフォームのビッグデータインテリジェントモデルとAIアルゴリズムは、プラットフォームがビジネスフォーマットとブランドの最適な組み合わせを実現するのを容易にするだけでなく、マーチャントが第2の成長曲線を見つけやすくし、安定したブランド運営のためのカスタマイズされたビジネスアドバイスを提供することもできます。スマートビジネスのデジタルエンパワーメントを通じて、ワンダプラザとブランドは双方向の発展を実現できます。

2つ目はフルスペクトル機能です。たとえば、軽量資産のビジネス タイプを完全にカバーします。ワンダは、新規プロジェクトの反復的なイノベーション、既存プロジェクトのアップグレード、既存プロジェクトの変革と再構築のためのベンチマーク プロジェクトを作成しました。

たとえば、ビジネスエリア全体をカバーします。中国の地域的発展の不均衡は顕著である。一級都市から五級都市まで強みは異なり、東から西まで好みも異なります。標準化だけではアプリケーションには不十分であり、カスタマイズによって不整合が生じやすくなります。

しかし、ワンダ・コマーシャル・マネジメントは国全体を赤化させた。北京に3人のネットセレブを生み出すだけでなく、高い稼働率、安定した業績、強力な市場ポジションなど、ワンダシステム内で中国東北部を最も安定した運営条件を備えた地域にすることができます。

3つ目はシステム化能力です。商業プロジェクトの開始は、チームの基本的な運用スキルを真にテストする時です。万達商業管理は、北京、上海、広州、深センなどの一級都市でプロジェクトを開設するか、四級、五級都市でプロジェクトを開設するかに関わらず、投資促進、運営、不動産管理などの側面を含む完全かつ標準化された運営システムを蓄積してきました。これらの基準は、ワンダプラザの品質とサービスレベルを保証するだけでなく、運用効率も向上させます。これは、体系的、標準化、規制されたビジネス プロジェクトの運用メカニズムと管理システムです。この能力により、ワンダプラザは複雑で絶えず変化する市場環境の中で着実な発展を維持することができます。

私は他の人が持っていないものを持っており、他の人よりも優れています。ワンダは3翼能力システムを1つにまとめており、これはほぼ完璧な組み合わせです。まず第一に、ワンダは強くなります。このように、ワンダコマーシャルマネジメントは、専門性と差別化を組み合わせた中核的な能力を形成しました。また、カスタマイズは、ダイナミックなリーダーシップによって、全体的に有機的で複製が困難なオペレーティング システムになりました。第二に、ライトアセットモデルの下で複数のパートナーが複数の方向に進み、共に成長するという共創の目標を達成することも可能になります。

03 あふれる価値と未来をリードする

ワンダにとって、カスタマイズを本質とするアセットライトモデルは、その中核戦略となっている。それは市場の現実的な問題（前述の通り）を解決するだけでなく、「速くて良い」という自らの拡大要求も解決することができ、それは商業株式市場の将来に一致しています。

在庫の時代において、商業資産はもはや不動産主導型モデルの付属品ではありません。全体の勘定を計算し、全体の皿に輸血を頼る時代は終わり、「自分の損益に責任を持つ」ことが基本的な要件になりました。

しかし、商業用不動産は供給過剰で競争が激しく、市場には長期化・難航するプロジェクトが多数蓄積されている。さらに、資金調達チャネルは限られており、物理的な商業資産を保有することはリスクを伴います。不動産会社は景気循環的な要因で破綻しており、自社を救うために保有不動産を随時売却する必要がある。上記の変更により、プロジェクトは前例のない流動性需要に直面するようになりました。

金融資本が主流となる中、資産取引には独立した公正かつ統一された評価システム、すなわち純不動産利回りが必要となり、これが商業用不動産が収益性があるかどうかを判断するための主流の基準とみなされています。また、IPOを計画している場合や、REITの形で資本市場に参入する場合（REITでは、上場プロジェクトが毎年利益の大部分を分配することが義務付けられています）、資産価値を公平に測定するための中核的な指標でもあります。

「高くて安定した」純資産利回りは、体系的な事業運営モデルを通じて達成され、オーナーが運営リスクをコントロールして運営利益を獲得するのを助け、商人がブランドイメージポイントを獲得して売上と利益を増やすのを助け、インテリジェントシステムを使用してオーナーと商人の投資収益のバランスをとることで、軽資産運営の真髄となっています。

謎は解けた。現在、ワンダ・コマーシャル・マネジメントが管理する約500のプロジェクトのうち、約半数が軽量資産モデルで運営されている。これは、純不動産収益水準が業界平均より高いためである。

商業用不動産への投資、融資、管理、撤退というポジティブな閉ループにおいて、万達商業管理は重要な役割を担っています。

2024年末までに、万達商業管理が管理する北区の130以上のプロジェクトのうち、軽資産（万達以外の第三者所有者）の割合が初めて50％を超える。過去3年間（2021年～2024年）で、軽資産運用の傾向が加速しており、北区で開業した40件以上の新規プロジェクトのうち、軽資産が90％を占めています。万達商業管理北区が今年オープンすると発表した万達プラザはすべて、各都市の具体的な状況に基づいてカスタマイズ運営される。

かつて成長の時代に先頭に立っていた万達商業は、ストックの時代にも先頭に立ち、溢れ続け前進し、再び業界と時代の先頭に立った。