シティ運営の仕事内容（不動産会社はシティ会社の運営で一日中何をするべきなのか？）

不動産開発業者は、都市の会社を運営する際に一日中何をすべきでしょうか?

オペレーション管理は従来から「参謀」の役割とみなされており、不動産会社のさまざまな戦域における地域/都市会社にとって、オペレーション業務は戦域の最高司令官の総支配人室の有効なシンクタンクでもあります。では、地方や都市部の企業にとって、この「スタッフ」というポジションはどのように価値を発揮するのでしょうか?他にはどんな作業方法がありますか?著者は、以下の側面から一つずつ説明しようと試みます。

規模: 合理的に決定され、

保守的かつ過激な傾向を避ける

大きさによってステータスが決まります。これは国有化以来、不動産業界の変わらないテーマのようです。マーケティングデータ（主に売上規模）に関する各種ランキングは、国の経済力を測るGDPと同様、あらゆる事業者や経営者の神経を逆なでするものです。

不動産会社の運営管理者として、会社自身の在庫（土地の埋蔵量）、リソース、構成などの条件に基づいて運営の観点から判断し、市場、業界、場所などの背景情報と組み合わせて、会社の対応する見通しを「計画」し、総経理室が現在および将来の企業規模のパラメータ（販売形式、エリア、数量、商品の価値など）を合理的に決定できるように支援する必要があります。運営管理の全プロセスを通じて、運営担当者はこれらの情報にリアルタイムで注意を払い、定期的に（四半期/半年/年間）整理、監視、フィードバックする必要があります。

キャッシュフロー：収入の「最大化」

支出を最小限に抑える

企業が規模の目標を決定した後、次の問題はそれをどのように達成するかです。目標を達成するためには、目標に合わせたキャッシュフローの棚卸しと計画が必要です。

もちろん、営業の観点から見たキャッシュフローは、財務の観点から見たキャッシュフローとまったく同じではありません。財務キャッシュフローは、資産、負債、利益に基づいており、過去の特定の運用サイクルのキャッシュフロー フィードバックから「導出」されます。

営業キャッシュフロー計算書は、規模と目標を達成するために「存続」を確保するという前提に基づいています。将来のキャッシュフローバランスに重点を置き、次の運用サイクル（通常は年間）内の各運用ノード（通常は月次）のキャッシュフロー計画を作成します。

キャッシュフロー（計画）計算書では、事業者は、資金調達、売掛金管理、回収計画（マーケティング販売による現金回収、住宅ローン回収、分割払い回収、非マーケティング預金、家賃、広告料などを含む）などの収入フロー、および出力値、買掛金管理、支払い、配送繰越などの支出フローに焦点を当てる必要があり、利用可能な資金、利用可能な条件、およびさまざまなタイプの規制資金の計画も考慮する必要があります。

上記のデータと情報を精査することで、弾力的な流入、厳格な支出、収益の増加と支出の削減など、明確な判断と実用的な交通計画の提案を行うことができます。キャッシュフロー計画の実施中は、収入を監視して「最大化」し、支出を「最小化」します。

計画された運用：上記の懸念に焦点を当てる

関連する主要なタスクをタイムリーに完了するよう促す

重点タスクの推進と管理については、これは従来の「小規模操作」、つまり計画操作の管理範囲であり、ノード計画のみに焦点を当てた操作制御です。現在、企業や業界が提唱する「大作戦」とは、データ（指標、キャッシュフロー、利益などの運用データ）に着目し、ノード制御をデータ目標を達成する手段として活用することで、データ目標を達成することです。

不動産業界の多くの企業は、企業規模の指標とキャッシュフローに重点を置くだけでなく、重要な業務の推進に対する計画管理を綿密に追跡し、この「計画ノード操作」方法を使用して、上記の2つのビジネスデータに関連するノードの実現を監視し、徐々にデータ目標を達成します。

これらのノードには、プロジェクト概要計画（特にマイルストーン、第 1 レベルおよび第 2 レベルのノード、たとえば建設の開始、展示エリアの開設、先行販売ノード、販売の開始、完了申請、納品など）、さまざまな特別/特殊計画、生産操作、およびその他の会議ノードが含まれます。何年も事業を展開している企業の中には、歴史的な問題の解決にも注意を払う必要がある企業もあります。これらのノードタスクの推進は、データ目標が確実に実装され達成されるようにするための重要なリンクであり、運用管理の実行の基盤となります。運用および実行プロセスでは、情報技術、会議、インタビュー、早期警告、評価などのあらゆる効果的かつ実行可能な手段を使用して、実装を組織し、調整し、促進することができます。

利益の監視：集中してそれに従う

利益目標を設定する

業界内の一部の企業では、上記の 3 つの懸念事項を踏まえてプロジェクト/会社の利益目標の監視を検討していますが、これは明らかに疑問です。何年も前に歌われた有名なバラードにこうあります。「試験が終わって初めて、勉強すべき本を勉強していなかったことに気づくのです...」

言い表せない様々な理由により、利益と規模、利益とキャッシュフロー、さらには利益と主要業務の推進との間に矛盾が生じた場合、真っ先に頭に浮かぶのは、利益目標をいかに維持するかではなく、利益を犠牲にして他のものを確保することです。これにより、目標コスト、目標利益、および特定の操作の間に乖離が生じます。

しかし、著者は、設定された利益目標は、事業運営の最上位に置かれるべきであり（利益目標を成功の証として使わない特定の戦略プロジェクトを除く）、プロジェクト運営プロセス全体を通じて実施されるべきであると考えています。これは企業の長期的かつ持続可能な発展の鍵であり、すべての運用担当者がプロセス全体を通じて監督すべきものでもあります。

利益監視の面では、事業者は、プロジェクトの土地取得見積報告書、目標責任書、マーケティング価格計画、目標コスト、契約計画、税務計画（ある場合）などの目標文書と、その他の目標文書を頼りにし、動的コスト、貨物価値管理、および運用および管理プロセスにおける 3 つの費用を組み合わせて、リアルタイム監視を実施する必要があります。

確かに、利益目標の監視は静的な監視ではありません。逆に、フォローアップするにはオープンな姿勢とダイナミックな思考が必要です。たとえば、管理および制御プロセス中に、運用スタッフは、収益と支出の可能性、バリュー エンジニアリング、および「リソース」の不一致に関する的を絞った提案を行い、プロジェクト/会社の利益目標を確実に達成したり、改善したりすることができます。

以上の4つの運営管理の側面は、地域・都市企業レベルの運営管理の内容をほぼすべて要約したものです。ただし、業務効率をさらに向上させ、業務基盤を深めたい場合は、資産管理やリスク管理、業務のパフォーマンスと実行、さらにはチームビルディングや企業文化など、他の関連分野を探求することもできます...

オペレーションは終わりのないキャリアです。何年もオペレーションに携わってきた者として、私はかつてこう言いました。「オペレーションに終わりはなく、私たちは常に旅を続けているのです。」

著者について: Tian Hai (WeChat ID: 47892014、同僚とのコミュニケーションを歓迎します) は現在、トップ 10 の不動産会社に勤務しており、10 年間の最前線の不動産エンジニアリング管理の経験があり、2014 年から運営しています。