運用コストには何が含まれますか? （不動産サービス運営コストには何が含まれるのか？計算方法や評価方法は？専門家が詳しく解説）

不動産サービスの運営コストには何が含まれますか?評価をどのように測定しますか?専門家による解説

最近、団体標準から地方標準に昇格されたハルビン初の「不動産サービス運営コスト計算および評価仕様書」（以下、「仕様書」という）が専門家の審査に合格した。この規格の発表により、住宅不動産プロジェクトのサービス価格の標準化、不動産サービス評価活動の標準化が促進され、関係者全員が不動産サービスの実態を把握し、不動産サービスの品質を向上させることに貢献します。

記者がハルビン市不動産サービス評価監督協会から得た情報によると、現在、ハルビン市には市場監督部門に登録され、ハルビン市住宅・都市農村開発局に届け出られている不動産サービス評価会社が30社以上あるという。これらの企業は、市内の不動産サービス会社や所有者に測定および評価サービスを提供することができます。では、身体評価業界ではどのように計算し、評価するのでしょうか?不動産サービスの運営コストには何が含まれますか?住民が関心を寄せている問題について、記者は「規定」の起草機関の一つであるハルビン市不動産サービス評価監督協会の王宏事務局長にインタビューした。

測定・評価サービスに申し込めるのは誰ですか？

「私のコミュニティの不動産管理料は1平方メートルあたり1.6元です。品質と価格が釣り合っていないと感じています。どこに評価を依頼すればよいですか？」 「古いコミュニティが改装され、新しい不動産管理会社が入居しました。どのような基準で料金を請求すればよいでしょうか？」これらの問題は、国民や不動産管理会社にとって広く懸念される問題です。 「仕様」が公開されれば、簡単に解決できます。

王洪氏は、「この規定はハルビン市行政区域内の不動産サービス運営コストの測定と評価活動に適用される」と紹介した。いわゆる測定評価活動とは、不動産サービス評価機関がクライアントの委託に応じて現地調査、データ収集、運営コスト測定評価レポートの作成を行い、コミュニティの状況と所有者のニーズに合った不動産サービスの運営コストを客観的かつ公正に算出することを指します。

専門家の審査を通過した「仕様」は、評価内容、評価ルール、評価方法、コスト構造、計算および課金手順を明確に規定するだけでなく、測定および評価機関に対する具体的な作業要件も提示しています。これには、測定および評価活動中に、クライアントおよび測定および評価の対象となる不動産プロジェクトに関与する人々の正当な権利と利益を保護することが含まれます。独立性、客観性、公平性の原則に従い、法律、規制、業界基準に準拠した測定および評価レポートを作成します。また、測定・評価業務中に知り得たオーナーの個人情報や営業秘密を厳守し、不動産サービス運営コスト測定・評価プロセスと結果の客観性・公平性を確保します。不動産サービス運営コストの見積および評価活動のクライアントとしては、現在、管理部門が含まれますが、これに限定されません。街路事務所、町政府、地区政府、郡政府。所有者委員会、財産管理委員会;および不動産サービスプロバイダー。

不動産サービスの運営コストを計算し、評価する手順は何ですか?

「私は住宅団地の不動産所有者委員会のメンバーです。住宅団地の不動産サービスを評価するため、不動産鑑定会社に委託したいと考えています。どのような手順に従う必要がありますか？」国民が懸念している問題に対して、王洪氏は、第一歩は鑑定会社を選ぶことだと述べた。ハルビンには、需要者が選択できる不動産鑑定・管理会社が 30 社以上あります。鑑定監理会社を選定した後、両者は不動産サービス運営費用見積り及び鑑定委託サービス契約を締結する必要があります。測量と評価の基本事項は、評価の目的、評価時間、評価対象など、サービス契約でさらに明確にされます。サービス契約の締結後、鑑定機関は合法性、関連性、対応性、合理性の原則に従い、「仕様」の要求に厳密に従って鑑定業務を実施する必要があります。これには、鑑定機関が不動産プロジェクトの現場調査を実施し、測量と評価のために不動産プロジェクトの実際の状況を反映する写真やその他のビデオ資料を撮影し、測量と評価に必要な関連情報を収集し、鑑定業務計画を策定するなど、鑑定プロセスが真実、客観的、正確、完全、明確であることを保証することが含まれます。

同時に、測定および評価レポートを顧客に提出する前に、その内容と形式を検討して承認する必要があり、監査意見、結論、日付、担当者、署名を記録する監査記録を作成する必要があります。測定評価報告書は審査・承認後、関連法規および委託契約に従ってクライアントに納品されます。測定および評価レポートがクライアントに配信された後は、測定および評価データを許可なく変更、置き換え、削除、または破棄してはなりません。測定評価者は、測定評価データを適時に整理し、保存する必要があります。 「仕様」のこれらの側面における具体的な要件は、不動産サービス運営コストの測定および評価結果の標準化、信頼性、客観性をさらに促進します。

不動産サービスの運営コストの評価と計算には何が含まれますか?

王洪氏によると、不動産サービス運営コストの計算では、不動産サービスの項目と内容を、総合サービス、建物施設や設備の使用管理とメンテナンス、秩序維持と安全対策、環境清掃、共用エリアの芝生、樹木、花壇の緑化メンテナンス、除氷と除雪の6つのカテゴリに分類しています。各カテゴリーは、物件サービスの量と品質の基準、人員の基準、調達の基準に基づいて選択できます。

「私のコミュニティの不動産管理料は1平方メートルあたり1.6元です。料金はどのように構成されていますか？」国民の関心事である不動産管理費の構成方法についての質問に対して、王洪氏は、「規定」では不動産サービス運営費の計算と評価の構成が明確に説明されており、主に人件費に分かれていると述べた。共用部分及び共用設備の日常的な運営維持管理費。清掃および衛生費用緑化維持費注文維持費;氷雪除去費用事務経費管理手数料の分配;固定資産減価償却費共用部分、共用施設・設備及び公共賠償責任保険料。所有者が同意したその他の費用。および法定税金および手数料。サブ項目は12個あり、各サブ項目の内容も「仕様」で詳しく説明されています。鑑定機関は、計算および評価プロセス中にクライアントが決定した不動産サービスリストの内容に従って不動産運営コストを計算および評価することができ、そのような計算および評価の結果は、コミュニティの実際のニーズにさらに一致するようになります。

王洪氏は、現地標準の「不動産サービス運営コスト計算規定」の制定により、ハルビンの不動産サービスコスト計算における標準のギャップが埋められたと述べた。次のステップでは、ハルビン市市場監督局が基準を審査し、その公表を承認することになる。