住宅購入ブームが始まった

著者 |朱明

編集者 |ジラン

最近、全国で新たな住宅購入ブームが起こっています。

深センでは、2,047組の顧客が192軒の住宅を競い合い、1時間半で完売した。上海では、1日で約600軒の中古住宅が売れた。平均価格600万元から900万元の64軒の住宅が、1,300組の来場者を集め、5,000人以上が価格を問い合わせるために販売所を訪れ、発売と同時に完売した。

これは近年、国が不動産市場の規制を開始して以来珍しい光景だ。

10月17日、住宅都市農村建設部は天然資源部、中国人民銀行、国家金融監督管理総局などの部門と共同で、不動産市場に対する一連の「コンビネーションパンチ」政策を打ち出した。要約すると、キャンセルが 4 件、削減が 4 件、増加が 2 件です。

例えば、地方自治体にさらなる自治権を与え、さまざまな制限措置を解除する。住宅購入者の負担を軽減するために頭金比率と既存の住宅ローン金利を引き下げる。金銭的支援やその他の手段を通じて、さらに100万の都市の村落と老朽化した住宅の改修を実施する。

これは、不動産市場が最近引き続き前向きな兆候を示していることを受けての新たな速報です。全国の不動産業者の友人グループが再び騒然となった。

過去と異なるのは、不動産業者が非常に活発に活動していた当時、多くの住宅購入者が、彼らはただマーケティングを行っているだけだと思って彼らを冷笑していたことです。しかし今回は、住宅購入者も興奮しているため状況が異なります。全国各地で待望の住宅購入ブームが到来した。家は再び夕食後の会話の熱い話題となっている。住宅購入に殺到する買い手がタクシーで飛行機に乗る狂気じみた光景も見られる。不動産市場への信頼は再び高まりつつあるようだ。

実際、新規の不動産会社の数から判断すると、不動産会社の数は過去2年間で増加し続けています。天眼茶のデータによると、2022年には442,000社以上の新規登録企業が追加され、成長率は16.1%でした。 2021年の成長率は37.7%に達しました。

何人かの住宅購入者や不動産業者と話をする中で、不動産市場が確かに活況を呈していることが分かりました。しかし、この突然の不動産ブームは本当の回復なのだろうか、それとも単なる一時的なブームなのだろうか？

狂った買い手が営業所に押し寄せた

深センで長年働いているムムさん（仮名）は、最近注目の住宅購入者の一人だ。

過去数年間、ムムさんは深センでプログラマーとして働きながら、家も探していました。ほとんどの中国人と同じように、ムムさんも不動産に対して強迫観念に近い信念を持っている。何年も放浪し、借家で数え切れないほどの眠れない夜を過ごした後、彼はこの街で本当に自分の家を持ちたいと切望し、40歳になる前に帰属意識を見つけたいと願っていました。

ムムは今年35歳です。彼にはいくらかの貯金があり、かなりの月収がある。彼は深センの戸籍も取得している。家族の支援があれば、深センに小さな家を買うことは彼にとって問題ではない。これはすでに多くの若者よりも優れています。

帰属意識を満たす必要性があるにもかかわらず、ムムの不動産市場に対する熱意はここ数年で薄れつつある。住宅価格が半減したり、不動産会社が倒産したりとネガティブな情報が多い中、未完成の建物に出くわして泥沼にはまるのを恐れ、様子見をしてきたという。

しかし、最近、周囲の友人から、特に深センの不動産市場に春が到来し、購入を検討する時期が来たと聞き、彼は興奮し始めた。

まず、Mumu はデータをチェックし、確かに市場が熱を帯びていることを確認しました。国慶節の連休中、深センの新築住宅取引量は前年比10倍に増加した。深セン中文研究センターの監視データによると、10月13日現在、深センの10月の新築住宅契約件数は4,418件に達し、過去2か月間のオンライン契約件数と同数となった。

さらに、「＃深センの住宅395軒が8時間で完売＃」や「＃地方民が住宅購入のため深センへ飛ぶ＃」などの話題が微博のホット検索リストに頻繁に登場し、住宅購入意欲を刺激した。

例えば、10月19日には深セン市光明区にある中国建設の観月プロジェクトが販売開始され、2,047組の顧客が192戸のマンションを競い合った。楽友家研究センターによると、このプロジェクトは発売から1時間半で完売し、推定売上高は約6億元と、非常に人気があったと言える。

売上が急上昇し、住宅市場が活況を呈しているため、住宅購入者は必死に時間と競争しているようだ。住宅購入の戦いで遅れをとることを恐れて、ムムさんの心境は平静から不安へと変化した。そこで彼は、長い間注目していた深センの不動産プロジェクトがどのようなものなのかを調べに行くことにしました。

この物件の平均価格は6万元前後で、80平方メートルの小さなアパートもあり、Mumuさんのような資金が限られている購入者のニーズを満たすことができます。ムムが予想していなかったのは、家を見るために営業所に入る前に、玄関で30分以上も並ばなければならなかったことだ。開発業者は、営業所の人口密度は観光地の人口密度より高いと冗談を言った。

ガラス窓から中を覗くと、以前は誰もいなかった営業所が、今では家について問い合わせる人々でいっぱいになっているのを見て、ムムは驚いた。彼は、そこにいる住宅購入者が本物か、それとも雇われたエージェントか知らなかった。彼が目にしたのは、唾を飛ばしながら物件情報を忙しく紹介し、興奮と欲望を瞳に宿す営業マンだけだった。

オンラインとオフラインの両方で盛り上がるシーンは、家を買うというムムの決意を完全に強めました。販売所に入るために列に並んだ後、家を見てから頭金を支払うまで、木木さんは2時間もかからず、頭金として100万人民元以上を支払った。なぜそんなにきちんとしているのかと聞かれると、彼はこう答えた。「まず車に乗りなさい。そうしないと、誰かが車に乗っちゃうから。」

不動産市場の傍観者から市場に参入するまで、ムムはたった1週間しかかかりませんでした。決断を下した後、彼は「夢のようだった」と「人生でやったことの中で最もクレイジーなことだった」と認めた。

深センに加えて、他のいくつかの一級都市の不動産市場には「木々」のような住宅購入者が多数現れ、不動産市場を活況に導いた。国慶節の連休中、北京の新築住宅受注数は昨年に比べて2倍に増加した。広州の新築住宅プロジェクトの80％で訪問者数と取引量が大幅に増加し、一部の地域では最初の3日間で1日あたりの平均取引量が前月比500％以上増加しました。国慶節前の最初の6日間の上海の新築住宅取引面積は、昨年の同時期と比べて2倍に増加した。

住宅都市農村建設省の倪紅大臣は、9月末以降、主要都市の中古住宅の内覧、訪問、契約締結数が大幅に増加し、中古住宅の取引量も引き続き増加しており、市場に前向きな変化が生じていると述べた。

では、なぜこのような不動産ブームの波が起こっているのでしょうか?これまでの流行とどう違うのでしょうか?

狂気の背後にある「3つの原動力」

不動産市場が活況を呈するには、低い敷居、高い期待、十分な資金という 3 つの条件が満たされる必要があります。

基準が低くなれば、より多くの潜在的な住宅購入者が不動産市場に集まるでしょう。これまで、同国は頭金比率と住宅ローン金利を引き下げ、購入制限を緩和し、誰もが住宅を購入するためのハードルと経済的プレッシャーを軽減してきた。現在、住宅ローン金利は史上最低水準まで下がっています。

10月21日時点のローン市場ベンチマーク金利（LPR）は、1年LPRが3.10％（前回は3.35％）、5年以上LPRが3.60％（前回は3.85％）であった。これは今年3度目のLPRの低下であり、これまでで最大の下落である。杭州や武漢などの都市では、初めての商業ローンの金利が2.9％まで下がり、新たな歴史的記録を樹立した。これは基本的に2.85%の積立基金金利と同じであり、より多くの住宅購入者を引き付けます。

閾値を下げることは基礎に過ぎません。住宅購入者の購入意欲も、良好な期待に左右される。結局のところ、中国人は常に上昇を追いかけて、下落を売ってきたのです。近年、国民の期待を極限まで高める有利な政策が多すぎます。

好ましい政策はたくさんあるので、その中でも特に注目すべき政策を一つ挙げるとすれば、「金銭的な再定住などを通じて、さらに100万の都市の村落と老朽化した家屋を改修する」というものだ。振り返ってみると、2015年には580万戸のスラム街が収益化され、2016年には600万戸以上が収益化されました。今回は100万戸で、これは実際に人々にお金を与え、在庫を減らすために価格を上げるためのもう1つの時期です。

一部の専門家は、この政策は既存の商業住宅の在庫を消化し、市場の需給を積極的に調整するのに役立つと指摘した。平均世帯建築面積100平方メートルを基準にすると、100万戸の都市部集落や老朽化した住宅の改修により、約1億平方メートルの硬直化した住宅需要が解放されると予想される。さらに、100万セットはほんの始まりに過ぎません。住宅都市農村開発省の記者会見では、100万戸単位で支援を継続的に増やすことができるという明確なシグナルが送られた。

今後の市場需要の増加は、不動産市場が安定する可能性が高まり、住宅購入者の期待が高まることを意味します。不動産業者も住宅購入者と同様の期待を持っています。杭州のあるエージェントは筆者に対し、今年上半期の業績があまりにもひどかったため、辞めるつもりだったと語った。今では彼は毎日12組以上の顧客を迎え、食事をする時間もないほど忙しい。彼はWeChat Sportsで1日1万歩以上歩いており、早くやめなかったことを嬉しく思っている。

有利な政策は期待に応えているが、住宅購入者は依然として手元に資金を持っている必要がある。そうでなければ、活況を呈している不動産市場は紙の上だけのものにとどまるだろう。今回の不動産市場の活況は、株式市場の上昇と多くの人々の富の増加と密接に関係しています。

一方、株式市場の上昇は資産効果を通じて不動産市場にも伝わり、市場の回復を牽引します。はっきり言ってしまえば、株価が上昇し、手元にお金があるので、もっと大胆に消費したり、家を買ったりできると誰もが感じているのです。一方、株式市場が上昇を続けると、現在の不動産市場は相対的に価格が低迷する領域となり、ホットマネーが不動産市場に流入することになります。

つまり、基準、期待、資金から判断すると、不動産市場は確かに加熱している。しかし、これが完全な回復なのか、それとも短期的な繁栄なのかについては依然として不確実性がある。

完全な回復か、それとも一時的な好況か?

市場が加熱し始めると、強気相場が到来すると宣言する人が必ず現れます。こういう人は愚かであるか悪い人です。なぜなら、どんな市場も本当に繁栄するためには、価格と時間に依存するからです。

例えば、広州では購入制限を全面的に撤廃した後、不動産ブームが到来した。その根底にあるのは、長年にわたり抑制されてきた需要の集中的な解放です。しかし、それがどれくらい続くのか、価格が上昇し続けるのかどうかについては依然として不確実性がある。

実際、広州の不動産市場には現在、持続的な価格上昇の条件が整っていない。新築住宅市場では、在庫圧力を軽減するために、低価格販売を通じて在庫削減を加速し続ける必要がある。住宅価格の上昇について話せるようになるのは18か月後になります。同様に、中古住宅市場では、買い手は低価格の物件を消化した後にのみ、高価格の物件を好む傾向があるかもしれません。一部の売り手がオファー額を増額したとしても、それが最終的に取引が成立することを意味するわけではありません。多くの場合、それは単なる希望的観測です。

第二に、現在の不動産ブームは主に一級都市と二級都市で起きており、三級都市と四級都市は依然として低迷しているため、現時点で完全な回復が見込まれると断言するのは時期尚早である。国内の不動産市場における在庫圧力は依然として非常に大きい。武漢のような新興一級都市でも、取引量は回復しているものの、膨大な在庫量に比べればまだほんのわずかだ。

さらに、全国的に見ると、数年にわたる不動産市場の規制と市場の低迷の後、住宅購入者は依然として様子見ムードにあり、市場の動向に対して慎重な姿勢を示しています。短期的には彼らの様子見姿勢を覆すのは依然として難しい。

さらに、政策規制の持続可能性も不確実な要素です。国家的な視点で見れば、不動産市場や株式市場が引き続き好調であれば、景気は底を打って回復し、雇用や消費も改善するだろう。しかし、政策が頻繁に導入されるため、市場が安定した期待を形成することは困難です。したがって、今回も政策レベルで戦略的決意を維持し、国民に決意と自信を見せなければなりません。

全体的に不動産市場は回復の兆しを見せているが、長期的に好調な状態が続くかどうかは疑問が残る。家を購入したい友人は、活発な市場の雰囲気に圧倒されずに、合理的に行動するべきです。