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国家統計局は3月18日、1月から2月までの不動産市場に関する基礎統計データを発表した。記者のインタビューを受けた多くの専門家は、不動産関連のデータは合理的かつ総合的に見るべきだと述べた。現在、我が国の不動産市場は依然として調整と変革の過程にあります。データからは、不動産開発業者の投資意欲が回復し、売上が増加していることもわかる。関連する政策や措置が発効するにつれ、不動産市場は引き続き着実かつ健全に発展していくでしょう。

不動産開発投資は回復を続けると予想される

国家統計局のデータによると、今年最初の2か月間で全国の不動産開発投資は前年比9％減少し、昨年全体から0.6ポイント減少した。この点について、住宅・都市農村建設省政策研究センターの浦戦副所長は、不動産開発投資は昨年の開発投資の前月比微減の傾向を継続せず、若干の改善が見られたと考えている。

不動産融資調整メカニズムの推進は、開発投資の前年比減少幅の縮小に重要な役割を果たした。中国指数研究院市場調査部長の陳文静氏は、不動産融資調整メカニズムの進展が加速し続け、企業側からの資金援助も増加し続けているため、関連プロジェクトの建設も引き続き進むと予想されると分析した。また、各地で「三大プロジェクト」の建設が加速しており、不動産開発投資に一定のサポートを与えることになるだろう。

浦戦氏は、関係機関の統計によると、今年1月と2月に不動産大手100社の土地取得総額が前年比約30％増加し、開発業者の土地購入への投資意欲の回復を反映していると考えている。

浙江理工大学中国住宅不動産研究所の于暁芬所長は、最初の2か月で不動産投資の下落幅が縮小し、特に住宅投資の下落幅が商業営業所投資の下落幅よりも大幅に小さく、住宅投資の下落幅が商業営業所投資の下落幅よりも縮小したことは、各地域が都市不動産融資調整メカニズムの構築、土地供給の最適化、「一都市一政策」を推進する努力の成果が現れていることを反映していると考えている。金融保証の充実や良質な土地の供給増加により、企業の着工意欲はさらに高まり、不動産開発投資は引き続き回復すると予想される。

販売エリアの減少は、主に昨年のベースが高かったことによるものです。

国家統計局のデータによると、1月と2月に全国の新築商業住宅の販売面積は前年同期比20.5％減少し、販売収入は29.3％減少した。

この点について、浦戦氏は、全国の新築商業住宅の販売面積の減少は主にいくつかの特殊要因の影響を受けていると考えている。

まず、前年同期のベース数値が高かったこと。昨年初めに感染予防・抑制状況が安定した後、3年間の感染拡大期間中に蓄積された住宅需要が昨年第1四半期に解放され、前年同期比でベースが上昇した。

第二に、今年の同時期は伝統的にセールの閑散期です。今年の2月は、伝統的にセールの閑散期である春節と重なりました。 8日間の春節休暇期間中、全国で4億7,400万人の国内観光客が旅行し、前年比34.3%増、流行前の2019年の同時期と比べると19.0%増加した。春節期間中の旅行の大幅な増加により、一部の住宅購入が遅れている。

于小芬氏は、販売面積が前年比で減少したのも、市場の差別化が深刻化したためだと考えている。多くの場所では、革新的で高品質の改善プロジェクトで家を見つけることが困難であり、一方で伝統的で固定されたニーズの製品に対する需要は大幅に減少しています。

不動産市場に関連するデータの中には、市場の好転を示すデータが 2 つあります。まず、価格面から見ると、2月は全国70大中規模都市の商業住宅販売価格の前月比下落幅が総じて縮小傾向が続いた。これは、市場価格全体が安定化の兆しを見せていることを示しています。第二に、小売業の面から見ると、1月と2月の家具小売販売数量は限定販売で前年同月比4.6％増、建築・装飾資材小売販売数量は2.1％増となり、前年12月と比べて改善した。これは、住宅取引が家具および室内装飾市場における消費の成長を牽引したことを示しています。逆に、家具・インテリア市場の売上の改善も、住宅販売の増加を間接的にある程度裏付けている。

最近の市場取引量は着実な成長傾向を示している

現在、新築・中古ともに住宅売買の取引量は回復の兆しを見せています。新築住宅について、浦戦氏は、関係機関がまとめたいくつかの主要都市の新築住宅販売データによると、連休後の新築住宅販売は前月比で大幅に回復したと指摘した。

中古住宅について、北科研究院は、上半期の中古住宅取引量は昨年同時期の高水準を下回ったものの、市場の回復の勢いは良好で、一部の都市の取引量は昨年同時期を上回ったとみている。シェル研究所の中古住宅市場モニタリングデータによると、2024年の春節後、シェルの重点50都市の中古住宅取引量は引き続き回復し、上昇傾向にある。昨年の特別高ベースにより、今年1月と2月の中古住宅取引量は前年同期比で減少しましたが、2022年の同時期と比べると28.5％と大幅に増加しました。

北科研究院の観察によれば、都市の観点から見ると、今年の第二級都市の取引の伸びは特に印象的であった。 1月と2月、杭州、徐州、恵州、泉州、ハルビンなどの都市の中古住宅の累計取引量は昨年の同時期を上回った。 3月最初の2週間、深セン、南京、合肥、長沙、蘭州、大連、常州、洛陽、嘉興などの都市におけるシェルの中古住宅の取引量は、昨年の同時期を上回った。中古住宅の二線、三線、四線都市の取引量と価格は大幅に回復しており、これらの都市で実施された政策の最適化が市場取引の回復にプラスの役割を果たしたことを示している。

価格の下方調整は取引量の増加にとって重要な要因です。広東省都市計画研究所住宅政策研究センター主任研究員の李玉佳氏は、最近、一級、二級の人気都市での中古住宅取引が活発になっていると指摘した。購入者の構造を観察すると、主に需要の硬直化と購買力の向上によって推進されていることがわかります。その中には、結婚のために住宅を購入する人もいれば、就職のために住宅を購入する人もいれば、家族（親や子供）を増やすために住宅を購入する人もいます。彼らに共通しているのは、価格がもっと下がることを望んでいるということだ。現在、市場では、新築物件、中古物件を問わず、十分な値下げが行われた物件はより早く売れています。 2年以上の調整を経て、高騰した価格は解消され、需要と供給のミスマッチも緩和され始め、合理的な住宅需要が満たされ、解放され始めました。

不動産市場の今後の動向について、于小芬氏は、供給側から見ると、需要調査をさらに強化し、土地を正確に供給し、製品を正確に配置し、新技術の応用を増やし、ライフサイクル全体にわたってプロジェクト管理を強化し、インフラと支援施設の建設を加速し、優れた製品、優れたコミュニティ、優れた近隣で需要をリードし、創造する必要があると考えています。金融部門は、プロジェクトが時間通りに質の高い状態で提供されるよう、不動産融資調整メカニズムの完全な実施を加速させるべきである。需要の面では、より快適な暮らしを求める人々の需要を満たすために、初めて住宅を購入する人のコストをさらに削減することができます。

シェル研究所は、各地域の不動産管理政策のさらなる最適化の促進により、中古住宅市場は価格と量を交換し、市場規模は上半期に安定した成長を維持でき、それが新築住宅・土地市場の牽引に積極的な役割を果たすと考えています。彼らは、住宅ローン金利のさらなる引き下げ、特にセカンドホームの住宅ローン金利の引き下げが、市場の好調な傾向をさらに強化するための基礎となるだろうと示唆した。

国家統計局国民経済総合統計部のスポークスマン兼主任エコノミスト兼部長の劉愛華氏は、2024年に中央経済工作会議と全国人民代表大会、中国人民政治協商会議が不動産政策を最適化し、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進するための明確な要求を提示したことを紹介した。新たな都市化の発展傾向と不動産市場の需給関係の変化に適応し、新たな不動産開発モデルの構築を加速し、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やし、商業住宅に関する基本システムを改善して、住民の硬直した住宅ニーズと多様化する改良住宅ニーズを満たすことが求められている。これらの政策措置の実施により、不動産市場は着実に、健全に、そして高品質に発展することになるだろう。 （著者 カン・シュウ）

出典：経済日報